2017.08.03更新

土地を賃貸借により借り受けている場合、定期的な地代を支払う他に、一定のタイミングで承諾料などの一時金を支払う必要があります。

 

1 借地権の譲渡承諾料

 

借地の上に建物を建てていて、その建物を売却する場合、借地権も一緒に売却することになります。

しかし、借地権は地主の許可なく売却することはできませんので、地主の許可を求めることが必要です。

賃貸借契約書に、「許可を得ることなく転売することができる」などの特別な条項がない限りは、地主の許可は絶対必要です。

地主に黙って勝手に売却したりすると、無断転売ということで賃貸借契約を解除されてしまいます。

そうなれば、当然、まとまっていた建物売却の件も流れてしまいますし、場合によっては買主から違約金も請求されかねません。

 

地主の許可を得る場合、承諾料を支払うのが一般的です。

その金額は、土地柄や今までの承諾料支払状況などによっても変わってきますが、

借地権価格の10%

と言われることが多いです。

建物と借地権の売買で利益を得るのだから、そのうちいくらか支払ってくださいということですね。

賃借人変更によって、地主も契約締結の手間や、新しい賃借人を迎えるリスクを負うわけなので、その対価という見方もあると思います。

 

2 借地条件変更承諾料

 

現行の賃貸借契約書では、使用目的が「木造建物の所有」となっているのに、鉄骨造建物に建替えたい場合があります。

この場合も、賃貸借契約書にそれを許す旨の定めがない限りは、地主に無断で建替えてはいけません。

賃貸借契約書の使用目的を変更する、すなわち、借地条件を変更するため、地主に許可を得る必要があります。

 

この場合も、許可を得るために承諾料を支払うのが一般的です。

その金額は、

更地価格の10%

と言われることが多いです。

端に、「鉄骨造建物に建替えたい」というだけでは、地主も判断のしようがありませんから、地主の理解を得られるよう、できるだけこまめに連絡をとり、可能な限り、図面や工程表などを示して丁寧に説明したほうが、承諾は得られやすいでしょう。

 

3 増改築許可承諾料

 

現行の賃貸借契約書の使用目的を変更せず、離れを増築したい場合があります。

この場合も、賃貸借契約書に増改築を許す旨の定めがない限りは、地主に無断で増築してはいけません。

増改築につき、地主に許可を得る必要があります。

 

この場合も、許可を得るために承諾料を支払うのが一般的です。

その金額は、

更地価格の3~5%

と言われることが多いです。

だいぶ幅がありますが、改築前の建物との用途や規模の差異などを考慮して交渉していきます。

 

増改築の場合も、地主の理解を得るために、資料を示しながらこまめに連絡をとり、誠意を示したほうがよいでしょう。

 

以上の金額は、一般的な相場ですので、具体的な地主と賃借人の力関係や契約の経緯によっても変わってきます。

投稿者: 港区西新橋の弁護士 吉利 浩美

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